Compra-venta de suelo
Compra-venta de parcelas industriales en Tenerife
Comprar suelo industrial es decidir a largo plazo: lo haces para construir la nave que encaja con tu actividad o para invertir en un activo que se revaloriza con el desarrollo de la zona. A diferencia de una nave terminada, aquí no compras metros construidos, compras un potencial —y ese potencial lo marca el planeamiento, no la apariencia del terreno.
Qué decide el valor de una parcela
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Calificación urbanística
Que el suelo sea industrial y permita lo que quieres construir. Sin esto, no hay proyecto.
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Edificabilidad y ocupación
Los m² que puedes levantar, la ocupación máxima y la altura. Define qué nave cabe.
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Grado de urbanización
Suelo urbanizado (servicios listos) frente a suelo por desarrollar, con obra pendiente y plazos.
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Costes e impuestos
Precio por m², IGIC o ITP, notaría y registro, más el coste de construir lo que tengas en mente.
Antes de comprar conviene tener las cuentas completas: al precio del suelo se suman los impuestos (IGIC o ITP según quién venda), la notaría y el registro, y sobre todo el coste de urbanizar y construir si la parcela no está lista. Dos terrenos con el mismo precio por m² pueden costar muy distinto una vez puestos en marcha. Y si lo que buscas es vender tu suelo, el camino es el inverso: una valoración realista que tenga en cuenta calificación, edificabilidad y momento de mercado para no dejarlo parado ni malvenderlo.
Impuestos y costes de comprar suelo industrial en Canarias
El impuesto de la transmisión depende de quién venda. Si lo hace una empresa o promotor en el ejercicio de su actividad, la compra queda sujeta al IGIC, cuyo tipo general es del 7 % sobre el precio (Ley 4/2012 del Gobierno de Canarias). Si vende un particular, no hay IGIC y se tributa por el ITP, con un tipo general del 6,5 % en el archipiélago (Decreto Legislativo 1/2009). A ese impuesto se le añaden notaría y registro, proporcionales al valor escriturado.
Pero en suelo hay una partida que en una nave terminada no existe: si la parcela no está urbanizada, hay que ejecutar las acometidas de agua, electricidad y saneamiento, el vial y el resto de obra de urbanización antes de poder construir. Ese coste puede llegar a superar al del propio suelo en parcelas en fase inicial. Por eso el «precio por metro cuadrado» dice poco por sí solo: el número que importa es el coste total hasta tener la nave en marcha. Tener esa cuenta completa antes de comprar es la diferencia entre una inversión que sale como se planeó y una que se desborda a mitad de proyecto.
Vender suelo industrial: valoración realista
Si lo que tienes es suelo para vender, el precio no lo marca lo que pagaste ni lo que te gustaría sacar, sino lo que el mercado paga por un potencial como el tuyo. Determinan el valor la calificación urbanística —el uso que el plan permite—, la edificabilidad y la ocupación, el grado de urbanización ya ejecutado, los accesos y, sobre el papel, los comparables del mismo polígono. Un precio realista, cotejado con operaciones similares, atrae compradores reales y cierra; un precio inflado deja el suelo parado meses. Como vendedor, conviene además calcular de antemano la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial para saber el neto que te queda tras la venta.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué es la edificabilidad de una parcela industrial?
- Es el número de metros cuadrados que el planeamiento permite construir sobre una parcela, normalmente expresado como un coeficiente sobre la superficie del suelo. Junto con la ocupación máxima y la altura permitida, determina qué nave cabe realmente en el terreno. Dos parcelas de igual superficie pueden admitir naves muy distintas según su edificabilidad. Es un parámetro del Plan General o Plan Especial municipal, no algo negociable con el vendedor.
- ¿Qué impuestos paga el comprador de suelo industrial en Tenerife?
- Si vende una empresa o promotor en el ejercicio de su actividad, la operación queda sujeta al IGIC, con un tipo general del 7 % sobre el precio (Ley 4/2012 del Gobierno de Canarias). Si vende un particular, se tributa por el ITP, con un tipo general del 6,5 % en Canarias (Decreto Legislativo 1/2009). A eso se suman notaría y registro. Conviene confirmar siempre el caso concreto con asesor fiscal, porque existen exenciones y supuestos de renuncia.
- ¿Qué impuestos paga el vendedor de suelo?
- El vendedor suele soportar la plusvalía municipal (IIVTNU, art. 104 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) sobre el incremento de valor del terreno desde su adquisición, y tributará en su declaración por la ganancia patrimonial obtenida. Tenerlo calculado antes de fijar el precio evita que el neto final no cuadre con lo esperado.
Términos relacionados: calificación urbanística · altura libre.
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