Qué revisar antes de firmar una nave

Urbanismo y usos: lo primero que se comprueba

La calificación urbanística condiciona todo lo demás, así que es la primera verificación. Una nota simple del Registro de la Propiedad te dice quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble, pero el uso permitido se confirma en el planeamiento municipal: el Plan General de Ordenación del ayuntamiento, conforme a la Ley 4/2017 del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. Ahí se define si el suelo es industrial y con qué condiciones. No es lo mismo un suelo de uso «industrial compatible», que admite varias actividades junto a otros usos, que un «industrial exclusivo», reservado solo a esa función. Si tu actividad no encaja con la calificación, ninguna otra ventaja de la nave compensa: empezarías con un problema de legalidad que puede impedirte operar. Por eso este punto va el primero y no se delega.

Licencias e instalaciones

Una nave barata que necesita reformas grandes deja de serlo, y muchas de esas reformas no se ven en una visita rápida. Antes de firmar conviene revisar cinco puntos concretos: el estado del cuadro eléctrico y su antigüedad; la potencia contratada frente a la que tu actividad necesita —ampliarla después es caro y lento—; el estado de la cubierta, donde se concentran las patologías más costosas de una nave; la accesibilidad del local conforme a la normativa vigente; y el rastro documental de las licencias de obras anteriores, que te indica si las reformas previas se hicieron con permiso. A esto se suma la licencia de actividad: en Canarias la tramita el ayuntamiento correspondiente, y para actividades con impacto ambiental puede requerir informe de la Consejería competente del Gobierno de Canarias. Comprobar el punto de partida evita asumir un sobrecoste que no estaba en el precio.

Cargas y deudas de la nave

La nota simple del Registro de la Propiedad es la herramienta clave de esta fase. Más allá de confirmar el titular, revela las cargas: hipotecas que graven el inmueble, embargos, servidumbres de paso o afecciones fiscales. Verificar que la nave está libre de cargas —o conocer exactamente cuáles soporta— es imprescindible antes de entregar cualquier cantidad en concepto de arras, porque después es mucho más difícil deshacer la operación. Pide siempre una nota simple actualizada, no una de hace meses: las cargas pueden haber cambiado. Si aparece una hipoteca, aclara antes de firmar quién la cancela y con qué garantía.

Plazo y condiciones del contrato

El contrato es donde se juegan años de actividad, tanto si compras como si alquilas. En el arrendamiento, fíjate en la duración, en el preaviso para finalizar o prorrogar, y en la cláusula de uso, que debe autorizar de forma expresa la actividad que vas a desarrollar. Define también quién asume las obras de acondicionamiento y el mantenimiento, porque es una fuente habitual de conflicto. En la compra, las condiciones de las arras y el reparto de gastos deben quedar por escrito antes de comprometer dinero. Revisar el contrato con calma —y con criterio— es la última barrera antes de quedar atado: una cláusula mal entendida cuesta mucho más que el tiempo de leerla.

Accesos y logística

Por último, comprueba que la nave funciona para tu operativa diaria: accesos para los camiones que vas a mover, playa de maniobra suficiente para que un tráiler entre y gire, y muelles de carga si tu actividad los necesita. Mide la altura libre real bajo cercha, no la nominal de fachada: es la que determina cuántos niveles de estantería caben. Estos detalles no anulan una operación, pero sí condicionan el coste de adaptar la nave a lo que haces.